10.6亿元！又一房企卖物业“回血”，有多缺钱？

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撰文|蜜妹儿&编辑|凯

这两天，闽系房企禹洲集团大事很多。

1月5日，其公告称，拟转让公司旗下禹洲物业服务全部已发行股本，转让代价不高于10.6亿元。

同日，华润万象生活亦宣布，全资附属公司润楹物业科技服务有限公司，与禹洲方面订立了相关框架协议。

紧接着1月6日，据资本市场消息称，禹洲集团与摩根大通及海通国际等财务顾问就其美元债的潜在交换要约展开讨论。

知情人士表示，尚不清楚具体展开潜在交换要约讨论的美元债细节，但大概率将集中在其美元债YUZHOU 8.625 01/23/22，该美元债现存规模2.42亿美元。

种种迹象似乎都在表明：禹洲集团“钱紧”了？

01

此前，2020年12月11日，禹佳生活服务向港交所递交了招股书，经历6个月的聆讯期后失效。此后在2021年6月16日二次提交，截至2021年12月15日，这份快速更新数据的招股书再度失效。

此前招股书显示，2018-2020年，禹佳生活服务的营收分别为3.94亿元、5.44亿元和6.34亿元，复合年增长率为26.9%；净利润分别为3424万元、6533.8万元和8321.2万元，复合年增长率55.9%

截至2020年12月31日，禹佳生活服务为127个项目提供物业管理服务，在管面积1760万平方米，订约管理服务项目177个，订约管理面积2660万平方米。

2018-2020年，禹佳生活服务在管面积中分别有100%、100%及83.5%来自母公司禹洲地产；物业管理收入中，来自禹洲地产的收入占比分别为100%、100%及94.9%。

可以看到，和其他大部分赴港上市的物企类似，禹佳生活服务也是依附于“母公司”禹洲集团而生存的。

此次“割肉”给华润的禹洲物业，注册资本为人民币5000万元，为禹佳生活服务集团两大业务分支之一。

同时，禹洲集团表示并未终止分拆禹佳生活服务的上市计划。不过如今物业股的形势，似乎也不容乐观。禹佳生活服务已经错过了最佳上市时机。

02

而对于母公司禹洲集团来说，钱紧却似乎是火烧眉毛的。

公开报道显示，就在2021年12月，禹洲集团曾将深圳总部大楼质押，获得一家中资股份制商业银行提供的约11亿元贷款。

此前2021年半年报，禹洲集团的财务数据就颇为魔幻。收入120.81亿元，创历史新高，同比暴增494.86%；

毛利同比翻涨数倍，达24.12亿元；利润方面由2020年上半年的净亏2.28亿元，暴涨到12.18亿元。

不过请注意，这一增长，是以禹洲集团在2021半年报发布之前，主动挤掉2020年半年报“水分”得来的。

东方财富的数据还是用的未更新后半年报的，所以看上去2021上半年营收和毛利润同比增速还是下降。

禹洲集团给自己的2020上半年水分挤得有多狠？蜜妹简单列几个数据蜜友们感受下：比如2020上半年的收入，由140.07亿元缩水为20.18亿元；

毛利由32.76亿元变更为0.46亿元；

期内利润由盈利15.51亿元变更为亏损2.27亿元……

数据差距大到让人震惊。也不禁让人怀疑：2021上半年的数据背后，又有多少水分？

03

从玩得一手财务报表粉饰大法来看，禹洲集团颇有某些房企的风格。

1994年，禹洲集团创立于福建厦门，2009年于香港联交所主板上市，2011年跻身“中国房地产企业50强”，2016年将总部搬迁到上海。

犹记得2019年，时任禹洲地产副总裁、首席财务官兼公司秘书的邱于赓曾表态：明年（2020年）禹洲地产的可售货值约1800亿，完成千亿“没有难度”。

但计划赶不上变化。2020年，突如其来的黑天鹅让大多数行业陷入泥淖，禹洲集团更是如此。

2020年禹洲集团的营收仅100亿元出头。业绩会上，还是邱于赓曾表态，说“审计师并表要求比较严谨，协商决定将部分禹洲认为可以并表的项目放在联营合营公司里……”

禹洲集团董事长林龙安于股东会上向股东致辞：受到疫情环境冲击，公司去年业绩不达预期。去年公司毛利率暴跌至不足5%……

准确说毛利率只有4.61%。2019年时尚超过26%。这是多么令人震惊的一个数字。

年报发布后穆迪、惠誉、联合国际、高盛等，都将禹洲集团的评级下调，甚至列入负面观察名单。

时间来到2021年。公开数据显示，2021年前11个月，禹洲集团实现累计销售金额975.88亿元，同比减少1.04%，如果以1100亿的全面销售目标来看，前11月的完成率为88%。

三道红线方面，禹洲集团2021半年报的数据显示是踩中一条红线：净负债率达80.42%。

截至2021年上半年末，禹洲集团一年内到期的短期债务大约为151.71亿元。相比209.44亿元的账上现金及现金等价物，压力其实不算大的。

但经历了此前的数据大变身，禹洲集团财务数据的公信度，已经大打折扣。度过难关后，如何挽回投资者的信心，也是问题。

1年来，禹洲集团的股价已经斩到了小腿肚，从高峰期的每股接近2.9港元，骨折至如今的0.67港元……

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今日词汇：交换要约

交换要约：是一种邀请人们将股票或债券交易成其他股票或债券，而不是现金的要约。这种要约可以在多种情况下进行，金融机构和从事金融行业的人可以用不同的方式使用这些要约。这个术语也用于指特定类型的要约收购。

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